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公募REITs上市三年规模破千亿 “首发+扩募”双轮格局形成

来源:今日更新2024-06-22 08:42:00
导读 小枫来为解答以上问题。公募REITs上市三年规模破千亿 “首发+扩募”双轮格局形成,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!  6...

小枫来为解答以上问题。公募REITs上市三年规模破千亿 “首发+扩募”双轮格局形成,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  6月21日,首批基础设施公募REITs(不动产投资信托基金)迎来上市三周年。三年来,我国公募REITs基础制度加快建立,资产类型稳步拓展,36单项目上市,其中4单完成扩募,市场规模站上千亿元关口,形成了“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。

  三年来,公募REITs为盘活庞大的存量资产开辟出一条新路,为投资者提供了更多的投资机会和资产配置工具;监管部门从“REITs审核”“信息披露”以及“持续扩募”等多个环节出发,持续完善REITs规则体系,推动监管制度逐渐规范化、标准化、精细化。

  在利好政策接连出台背景下,我国公募REITs市场正进入新一轮扩容提质阶段,未来规模有望持续增长,并激发其作为大类资产配置的潜力。

  三年经历完整周期

  公募REITs这一创新品种真正意义上进入国内大众投资者的视野,是在2021年6月国内首批公募REITs于沪深交易所上市。

  从2021年至今,我国公募REITs二级市场表现体现了定价逻辑的深度重构,在重新定价的动态过程中,市场更为全面地关注资产经营、资产估值与二级市场运行规律。

  2021年与2022年,公募REITs发轫之始,市场盲目追逐。彼时,市场方兴未艾,“资产荒”困境下,公募REITs走出了独立上涨行情,成为了众多资金眼中的香饽饽,“盲目打新”“钱多货少”的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。

  2023年,公募REITs深度调整。这一年,公募REITs股性与波动性还未被清楚认知,部分底层资产运营情况出现一定波动,项目交投活跃度下降,市场流动性偏弱,叠加机构的调仓动作,公募REITs二级市场出现了明显的折价。

  2024年上半年,回归理性,价值确认。在经历了公募REITs超跌后,市场发现公募REITs产品整体收入和可供分配金额达成率均超预期。今年以来,公募REITs市场回暖,目前市场价位较年初低点上涨超10%,市场更为关注底层资产的运营,投资逐步回归理性。

  过去三年,我国公募REITs市场初步经历了完整的周期。“三年来,公募REITs市场初步建立了中国实体资产的估值体系,并且丰富了上市的品种,同时从2023年市场下行中打磨情况看,从监管到企业端都建立了二级市场管理的有效机制,这对维护市场稳定运行也是很重要的。”中金公司(601995)研究部REITs研究小组执行负责人、分析师孙元祺接受记者采访时表示。

  步入扩容提质新阶段

  6月21日,在公募REITs上市三周年之际,又有两只公募REITs获批。事实上,今年以来,公募REITs市场持续大幅扩容。以沪市为例,2024年以来已完成5单首发项目的发行上市,资产类型涉及保障性租赁住房、消费、清洁能源以及高速公路。同时,京能光伏、国君东久、华夏北保、华夏华润有巢等项目接连发布扩募公告。

  孙元祺向记者表示:“到今年年底,预计公募REITs发行上市项目的数量有望明显增长,整体节奏比过去几年变快。”在他看来,随着发行和扩募的常态化机制进一步完善,公募REITs市场正进入新一轮扩容周期。

  根据公开渠道统计,当前储备项目数量约有220个。孙元祺分析,假设这些项目相当大的比例能够进入到公募REITs市场,届时至少会是三位数数量的公募REITs市场。而纵向看,今年厂房、保租房等项目都启动了扩募,市场规模也会逐渐扩大。

  普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪也向记者表示:“从中国公募REITs市场发展趋势来看,过去三年发展速度很快,相信未来市场会变得更加良性和健康,迈向扩容提质新阶段。”

  在瑞思不动产研究院看来,公募REITs的资产类别、企业类别和资金类别也会与时俱进、持续扩容,将更多民营、外资企业引入市场。据悉,公募REITs已开启探索港口、景区、IDC(互联网数据中心)等资产类型,并密切关注政策动向,及时布局新类型资产。

  大类资产潜力有望激发

  随着市场规模持续攀升,公募REITs作为大类资产配置的潜力也有望被激发。

  在孙元祺看来,公募REITs市场规模越大,理论上能吸引的资金越多,市场交易活跃度也将获得支撑,并形成投融良性循环。

  “公募REITs是特别适合用来匹配成熟基础设施资产的金融产品。”中金基金创新投资部执行负责人刘立宇向记者表示,“随着更多专业化和差异化的投资者参与公募REITs投资以及投资公募REITs配套政策规则的完善,公募REITs可以逐渐发挥‘价值锚’的作用,二级市场估值有望更稳定地在合理区间运行。”

  监管部门多次表态,支持公募REITs引导更多长期资金入市,持续加大力度引入企业年金、养老金、社保基金等长期限资产配置型机构,构建投资新生态。

  财政部联合人力资源社会保障部去年就《全国社会保障基金境内投资管理办法(征求意见稿)》公开征求意见,拟将公募REITs纳入社保基金的投资范围。这一举措有望发挥长期资金的定价能力,引导估值合理预期,丰富投资者结构。

  另据了解,目前已有外资参与了公募REITs投资,不过资金量比例并不高,更多以尝试和学习的心态参与。

  “私募基金参与公募REITs市场的活跃度目前有所提高,特别是一些专业度较高的私募基金,甚至已有专门的团队开展公募REITs投资。”刘立宇表示,“回顾公募REITs上市初期,一般是主投股票或者固收的团队兼顾REITs投资,相比之下目前投研资源已有显著提高。”

  6月21日,中证指数公司发布中证REITs(收盘)指数和全收益指数的修订公告,并将于近期发布实时行情。REITs实时指数的推出,将进一步为长期资金投资公募REITs提供有利条件。未来,随着社保基金等长期资金入市,公募REITs作为独立大类资产的潜力也有望被激发。

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