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1、一、根据国税函[2002]512号文件规定,对房地产开发企业的土地增值税从2002年8月1日起开始进行清算审计。
2、 二、清算范围:凡是转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物并取得收入的单位及个人(不含集体土地项目转让)。
3、 三、计算依据:为纳税人转让房地产所取得收入减除扣除项目金额后的余额,即: 收入指转让房地产的全部价款及有关的经济收益; 扣除项目余额: 1.取得土地使用权所支付的金额; 2.开发土地的成本、费用; 3.新建及配套设施的成本、费用或老旧房及建筑物的评估价格; 4.与转让房地产有关的税金; 5.财政部规定的其他扣除项目(可按取得土地使用权所支付的金额 开发土地和新建房及配套设施之和)加计20%的扣除。
4、 四、扣除项目金额中的利息支出。
5、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,可将不高于商业银行同类同期贷款利率所支付的利息据实扣除,其它房地产开发费用应按房地产成本之和的5%的比例计算扣除金额。
6、凡不能按转让房地产项目计算合摊利息支出并提供金融机构证明的,房地产开发费用按房地产成本之和的10%比例计算扣除金额。
7、 五、关于成片开发、分期分批转让房地产的企业,其扣除项目金额的确定。
8、 原则上按建筑面积计算分摊,如采取其它方式计算分摊的,须报地方主管税务局批准。
9、 对成本核算的核算项目或核算对象为单位计算,对普通标准住宅面积进行审核时,可按栋号掌握,平均每户建筑面积在120平方米以下。
10、 对以“开发小区”为计算单位的房地产综合开发企业,对开发小区内的建筑(含公房、办公写字楼、非标准住宅)应分别按单位工程(栋号)计算土地增值税。
11、普通标准住宅与其他办公成本了解不清的,一律按规定征税。
12、 成本核算单位一经确定,在土地增值税未清算之前,不得变动。
13、 六、纳税登记及申报。
14、 房地产开发企业应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地税务机关办理纳税申报,申报时须提交: 1.房屋及建筑物产权、土地使用权证书; 2.土地转让、房产买卖合同; 3.房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
15、 房地产所在地:是指房地产的座落地,纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。
16、 七、清算期为:竣工清算后2个月内到地方税务机关一次汇算清缴,多退少补,清算期为3年,外商投资企业申报地点为地税局涉外所,外籍个人在地税局涉外分局。
17、 八、减免税规定:凡是在1994年1月1日前签订的房地产开发合同或已立项并按规定投入资金进行开发的,在1994年1月1日至1998年12月31日期间首次转让房地产的,免土地增值税。
18、(签订合同以有偿受让土地合同之日为准。
19、) 相关文件中规定的首次转让房地产,多指1994年1月1日至1998年12月31日期间新购的房地产第一次转让的行为。
20、 九、关于延长纳税期的规定。
21、 《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》中规定的“对1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的免征土地增值税”的税收优惠政策已于1998年底到期,但为配合国家宏观调控政策,启动投资和消费,促进房地产业的发展,经各相关机关研究决定,此项免征土地增值税的政策期限延长至2000年底。
22、 十、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题。
23、 对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征土地增值税。
24、对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
25、 十一、关于合作建房的征免税问题。
26、 对于一方出地、一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税,建成后转让的,应征收土地增值税。
27、 十二、对纳税人预售普通标准住宅,在季度申报时暂缓按预售收入的0.5%预征土地增值税,申报期为季度终了后15日,需在此期间办理纳税申报手续。
28、 十三、既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的征免税问题。
29、 应分别核算增值额。
30、不分别核算增值额或不能准确核算增值额的企业,其建造的普通标准住宅不能运用条例第八条(一)项的免税规定。
31、(注:条例第八条(一)项规定,建造标准住宅出售、增值税未超过扣除项目金额20%的免土地增值税) 十五、纳税人在项目全部竣工结算并转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。
32、 十六、房地产开发项目,纳税申报时间为自取得销售(预售)许可证起,在每季度15日内办理纳税申报手续(含零申报)。
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